PT sirkel

PT sirkel

menerima jasa

jasa kontraktor umum ,dan suplayer yang bergerak dalam bidang konstruksi bangunan, interior dan landscape

konsultan desain arsitektur dan interior-exterior untuk rumah tinggal, villa, bangunan komersial, perkantoran, hotel, apartment dan lain lain

Renovasi dan pembangunan baru untuk rumah, ruko dan lain lain


Jl. TB. Simatupang No. 5 Tj. Barat Jagakarsa, Indonesia, 12530
Telepon: 021 7807630 (angga chen )

Followers

Thursday, June 10, 2010

LANGKAH PERTAMA MENSURVEY LOKASI UNTUK SEBUAH PROYEK PERUMAHAAN

bro2 sekalian mulai hari ini gw akan mensharing pengalaman2 gw ke bro2 tentang ilmu developer yang gw ketahui...dan gw berharap bro manguns bantu gw juga untuk sharing pengalamannya sesuai kenyataan di lapangan dan siapapun juga dan bro2 yang pengalaman di kontraktor atau konsultan dan bro2 yang pernah mengikuti kursus/training/seminar properti gw harap juga sharing disini jangan pelit2...gw sharing ilmu developer disini tapi bukan jiwanya...bro2 sendiri yang menemukannya...

ini biaya2 perijinan dan untuk tiap daerah beda2 ( ini pake jasa pihak ketiga )

1. pra project meliputi
- pengecekan peruntukan
- kdb ( koefisien dasar bangunan )
- klb
- gsb
- rencana pengembangan
luas lahan < 1 ha biaya 500rb-1jt dan > 1 ha 1jt-1,5 jt, lamanya waktu kira2 1 minggu

2. perijinan proyek :
- sppl biaya 1000/m2 ---- harga bisa berubah sesuai njop
- pengukuran selimut 150/m2 kalo sama temanku 1,5 jt/ha
- ipr ( ijin peruntukan ruang ) biaya 1000/m2
- ijin lokasi biaya 1000/m2
- site plan biaya 1000/m2
- aspek guna tanah biaya 600/m2
- peil banjir biaya 750/m2
- lh.upl/ukl biaya 750/m2 harga bisa berubah untuk lahan < 1 ha ( limbah )
- damkar biaya 750/m2 ( kebakaran )
- amdalin biaya 750/m2 ( lalu lintas )
- rekom lurah/camat total 6 jt
- sertifikat induk PT biaya 1250/m2
- sertifikat balik nama a/n PT biaya 750/m2
- sertifikat pecahan biaya 1 jt --- harga bisa berubah u rumah menengah dan rumah mewah

- imb induk biaya 400rb
- imb pecahan 150rb
- anggota rei total 8 jt
- TPU ( tempat pemakaman umum ) = 2% x luas tanah x harga...

umumnya biaya2 ini nantinya masuk dalam rab ( rencana anggaran biaya ) dan juga penentuan dana awal lebih bagusnya lagi anda datang ke pemda setempat dan tanya hal2 tsb diatas atau ke notaris yang biasa ngurus beginian atau siapa lah  yang biasa ngurus

saat gw survey lahan ini yang pasti gw tanya ke perantara atau land owner (pemilik tanah ) dan saat ke lokasi ini yang gw amati ( awal )
- total luas lahan
- status tanah...girik...shm...atau apalah
- peruntukan lahan disini
- koefisien dasar bangunan...moga2 mediator/land owner tahu
- punya berapa orang
- harga tanah yang ditawarkan
- pola pembayaran spt apa...biasanya nego

>>> semua ini nanti aku akan masukkan ke simulasi bisnis plan untuk mengetahui secara estimasi layakkan proyek tsb ???
- jarak lokasi ke jalan primer atau sekunder
- akses masuk ke lokasi lebar jalan umum yang ada berapa
- apakah perlu membebaskan tanah sekitar untuk akses masuk atau untuk melebarkan akses masuk agar mantap kelihatannya

- lokasi apakah di lalui angkot atau bis
- akses ke jalan tol
- apakah dekat dengan sarana ibadah,sekolah,pasar tradisional/supermarket/hypermart,sentra bisnis,sarana rekreasi, tempat kursus, spbu

- kontur tanah..apakah datar..berbukit2 ( penentuan cut & fill (perataan tanah) serta biayanya)

- beda elevasi dari jalan umum existing
- apakah dekat lokasi ada atau dilalui sungai/kali alam atau saluran induk umum...ini untuk pembuangan akhir dari lokasi tsb

- apakah ada makam warga di lokasi tsb
- tanahnya tanah darat atau tanah sawah
- apakah dekat dengan tpu,pabrik yang limbahnya bau menyengat atau membahayakan

- lokasi di sekitar apakah gersang...banyak pepohonan...bagaimana dengan penduduk sekitar apakah reseh soal kuli turun...uang koordinasi dll ( pokoknya tentang kehidupan sosial setempat )

- apakah lokasi bisa kita buat murni cluster atau perlu kasih akses warga sekitar ???
- apakah ada dilalui jaringan pam...kalo tidak ada bila pantek sumur ketemu airnya seberapa dalam

- bagusnya mulai darimana...posisi gerbang dimana...

- kalo gw ada waktu biasanya gw kelilingi semua dan gw liat sekeliling...terus gw mikir2...gw diam...lalu gw usahakan jiwa/indera keenam gw muncul...untuk mengetahui apa yang tidak gw ketahui KADANG2 DATA2 FACTUAL YANG BEGITU BANYAK SUKA MENIPU !!! HATI 2!!!

ini semua untuk data simulasi bisnis plan

dan masih banyak lagi...anda tambahkan sendiri aja yach dan lebih baiknya lagi anda buatkan formatnya jadi tinggal contreng2 aja...

KALO GW PUNYA WAKTU LEBIH HARI ITU JUGA GW MAMPIR KE PESAING2 YANG DEKAT2 LOKASI TSB ( PERUMAHAN YANG SUDAH ADA DAN MASIH MELAKSANAKAN PEMBANGUNAN ) MINIMAL 3 LOKASI PERUMAHAN
ISTILAHNYA GW MELAKUKAN PRA CMA ( COMPARATIVE MARKET ANALYSIS )
- gw keliling2 tuh perumahan liat2 taman2,sarana dan prasarannya, apa aja yang ada, kualitas pekerjaan,kualitas udara, saluran pembuangan, ada kali atau tidak konturnya dsb...
- lalu gw ke kantor marketing tanya macam2 mulai dari harga, dp,sistem pembayaran,biaya2,lamanya waktu serah terima rumah, spesifikasi bangunan, bila perlu gw ke rumah contohnya liat2 tinggi plafon, beda tinggi antara top jalan depan rumah ke keramik ruang utama, tinggi pintu, kualitas pekerjaan, jarak gsb
- dan lain2
ntar kalo sempat gw berikan formatnya...untuk mengkomparasi pesaing yang ada dengan rencana perumahan yang akan dibuat

BRO2 PERHATIKAN...SATU HARI SURVEY AJA TUCH MELIPUTI BERBAGAI BIDANG ILMU...TEKNIK SIPIL ,ARSITEKTUR, MARKETING, PROMOSI, SOSIOLOGI, PSIKO LOGI,EKONOMI TEKNIK,BISNIS DLL. KADANG2 GW BOSAN...SOALNYA PULANG KE RUMAH PASTI MALAM...LALU DI RUMAH BIASANYA GW KEPIKIRAN TERUS DAN MULAI BUKA KOMPI DAN HITUNG2 BISNIS PLAN...SIMULASI 1,SIMULASI 2,SIMULASI 3,SIMULASI 4 DST
SAMPAI GW BENAR2 PAHAM DAN MENJIWAI...DAN DALAM TIM...SAYANGNYA HANYA GW DOANG YANG BISA...KALO GW SHARE KE MEREKA...KAGAK MASUK JUGA...SALAH DIMANA YACH...GW SHARE AJA KE BRO2...SIAPA TAHU NANTI KITA JADI PARTNER BRO DI KEMUDIAN HARI...KAN NYAMBUNG TUCH NGOMONGNYA



sumber : kaskus/promedia/novena/mangun





sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(

apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi

tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah

contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah

bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)


pembiayaan-investasi-property

aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html

tanya-jawab-tentang-kpr


tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah

tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr


tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR


strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik


how-to-become-succesfull-property-agent


tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen


tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah


tentang-istilah-kontrak-bangun


tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel


tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung


langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah


hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.

rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal

cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer

tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah

penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html

fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan

apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak

ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer

pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan

apa-sih-nge-bouwplank

tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah

langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH

komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).

tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH

faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).

contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko

tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil

data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan

langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan

mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.

contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.

pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer

cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia


ukuran-perkembangan-harga-tanah

salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti

bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya


belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai

tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property

pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property

pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang


prospek-property-disurabaya-terus-berkembang

tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr

proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli

proses-pengurusan-kpr

cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html

perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM

proses-dalam-jual-beli-tanah


proses-jual-beli-rumah

free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi




1 comment:

futama said...

Wah ilmunya cukup tinggi nih. PT. Sirkel utama itu punya bosnya ya? Kenapa nggak usaha sendiri mas cari investor? Saya lagi mikir2 mau bangun rumah nih..