bro2 sekalian mulai hari ini gw akan mensharing pengalaman2 gw ke bro2 tentang ilmu developer yang gw ketahui...dan gw berharap bro manguns bantu gw juga untuk sharing pengalamannya sesuai kenyataan di lapangan dan siapapun juga dan bro2 yang pengalaman di kontraktor atau konsultan dan bro2 yang pernah mengikuti kursus/training/seminar properti gw harap juga sharing disini jangan pelit2...gw sharing ilmu developer disini tapi bukan jiwanya...bro2 sendiri yang menemukannya...
ini biaya2 perijinan dan untuk tiap daerah beda2 ( ini pake jasa pihak ketiga )
1. pra project meliputi
- pengecekan peruntukan
- kdb ( koefisien dasar bangunan )
- klb
- gsb
- rencana pengembangan
luas lahan < 1 ha biaya 500rb-1jt dan > 1 ha 1jt-1,5 jt, lamanya waktu kira2 1 minggu
2. perijinan proyek :
- sppl biaya 1000/m2 ---- harga bisa berubah sesuai njop
- pengukuran selimut 150/m2 kalo sama temanku 1,5 jt/ha
- ipr ( ijin peruntukan ruang ) biaya 1000/m2
- ijin lokasi biaya 1000/m2
- site plan biaya 1000/m2
- aspek guna tanah biaya 600/m2
- peil banjir biaya 750/m2
- lh.upl/ukl biaya 750/m2 harga bisa berubah untuk lahan < 1 ha ( limbah )
- damkar biaya 750/m2 ( kebakaran )
- amdalin biaya 750/m2 ( lalu lintas )
- rekom lurah/camat total 6 jt
- sertifikat induk PT biaya 1250/m2
- sertifikat balik nama a/n PT biaya 750/m2
- sertifikat pecahan biaya 1 jt --- harga bisa berubah u rumah menengah dan rumah mewah
ini biaya2 perijinan dan untuk tiap daerah beda2 ( ini pake jasa pihak ketiga )
1. pra project meliputi
- pengecekan peruntukan
- kdb ( koefisien dasar bangunan )
- klb
- gsb
- rencana pengembangan
luas lahan < 1 ha biaya 500rb-1jt dan > 1 ha 1jt-1,5 jt, lamanya waktu kira2 1 minggu
2. perijinan proyek :
- sppl biaya 1000/m2 ---- harga bisa berubah sesuai njop
- pengukuran selimut 150/m2 kalo sama temanku 1,5 jt/ha
- ipr ( ijin peruntukan ruang ) biaya 1000/m2
- ijin lokasi biaya 1000/m2
- site plan biaya 1000/m2
- aspek guna tanah biaya 600/m2
- peil banjir biaya 750/m2
- lh.upl/ukl biaya 750/m2 harga bisa berubah untuk lahan < 1 ha ( limbah )
- damkar biaya 750/m2 ( kebakaran )
- amdalin biaya 750/m2 ( lalu lintas )
- rekom lurah/camat total 6 jt
- sertifikat induk PT biaya 1250/m2
- sertifikat balik nama a/n PT biaya 750/m2
- sertifikat pecahan biaya 1 jt --- harga bisa berubah u rumah menengah dan rumah mewah
- imb induk biaya 400rb
- imb pecahan 150rb
- anggota rei total 8 jt
- TPU ( tempat pemakaman umum ) = 2% x luas tanah x harga...
umumnya biaya2 ini nantinya masuk dalam rab ( rencana anggaran biaya ) dan juga penentuan dana awal lebih bagusnya lagi anda datang ke pemda setempat dan tanya hal2 tsb diatas atau ke notaris yang biasa ngurus beginian atau siapa lah yang biasa ngurus
saat gw survey lahan ini yang pasti gw tanya ke perantara atau land owner (pemilik tanah ) dan saat ke lokasi ini yang gw amati ( awal )
- total luas lahan
- status tanah...girik...shm...atau apalah
- peruntukan lahan disini
- koefisien dasar bangunan...moga2 mediator/land owner tahu
- punya berapa orang
- harga tanah yang ditawarkan
- pola pembayaran spt apa...biasanya nego
>>> semua ini nanti aku akan masukkan ke simulasi bisnis plan untuk mengetahui secara estimasi layakkan proyek tsb ???
- jarak lokasi ke jalan primer atau sekunder
- akses masuk ke lokasi lebar jalan umum yang ada berapa
- apakah perlu membebaskan tanah sekitar untuk akses masuk atau untuk melebarkan akses masuk agar mantap kelihatannya
- lokasi apakah di lalui angkot atau bis
- akses ke jalan tol
- apakah dekat dengan sarana ibadah,sekolah,pasar tradisional/supermarket/hypermart,sentra bisnis,sarana rekreasi, tempat kursus, spbu
- kontur tanah..apakah datar..berbukit2 ( penentuan cut & fill (perataan tanah) serta biayanya)
- beda elevasi dari jalan umum existing
- apakah dekat lokasi ada atau dilalui sungai/kali alam atau saluran induk umum...ini untuk pembuangan akhir dari lokasi tsb
- apakah ada makam warga di lokasi tsb
- tanahnya tanah darat atau tanah sawah
- apakah dekat dengan tpu,pabrik yang limbahnya bau menyengat atau membahayakan
- lokasi di sekitar apakah gersang...banyak pepohonan...bagaimana dengan penduduk sekitar apakah reseh soal kuli turun...uang koordinasi dll ( pokoknya tentang kehidupan sosial setempat )
- apakah lokasi bisa kita buat murni cluster atau perlu kasih akses warga sekitar ???
- apakah ada dilalui jaringan pam...kalo tidak ada bila pantek sumur ketemu airnya seberapa dalam
- bagusnya mulai darimana...posisi gerbang dimana...
- kalo gw ada waktu biasanya gw kelilingi semua dan gw liat sekeliling...terus gw mikir2...gw diam...lalu gw usahakan jiwa/indera keenam gw muncul...untuk mengetahui apa yang tidak gw ketahui KADANG2 DATA2 FACTUAL YANG BEGITU BANYAK SUKA MENIPU !!! HATI 2!!!
ini semua untuk data simulasi bisnis plan
dan masih banyak lagi...anda tambahkan sendiri aja yach dan lebih baiknya lagi anda buatkan formatnya jadi tinggal contreng2 aja...
KALO GW PUNYA WAKTU LEBIH HARI ITU JUGA GW MAMPIR KE PESAING2 YANG DEKAT2 LOKASI TSB ( PERUMAHAN YANG SUDAH ADA DAN MASIH MELAKSANAKAN PEMBANGUNAN ) MINIMAL 3 LOKASI PERUMAHAN
ISTILAHNYA GW MELAKUKAN PRA CMA ( COMPARATIVE MARKET ANALYSIS )
- gw keliling2 tuh perumahan liat2 taman2,sarana dan prasarannya, apa aja yang ada, kualitas pekerjaan,kualitas udara, saluran pembuangan, ada kali atau tidak konturnya dsb...
- lalu gw ke kantor marketing tanya macam2 mulai dari harga, dp,sistem pembayaran,biaya2,lamanya waktu serah terima rumah, spesifikasi bangunan, bila perlu gw ke rumah contohnya liat2 tinggi plafon, beda tinggi antara top jalan depan rumah ke keramik ruang utama, tinggi pintu, kualitas pekerjaan, jarak gsb
- dan lain2
ntar kalo sempat gw berikan formatnya...untuk mengkomparasi pesaing yang ada dengan rencana perumahan yang akan dibuat
BRO2 PERHATIKAN...SATU HARI SURVEY AJA TUCH MELIPUTI BERBAGAI BIDANG ILMU...TEKNIK SIPIL ,ARSITEKTUR, MARKETING, PROMOSI, SOSIOLOGI, PSIKO LOGI,EKONOMI TEKNIK,BISNIS DLL. KADANG2 GW BOSAN...SOALNYA PULANG KE RUMAH PASTI MALAM...LALU DI RUMAH BIASANYA GW KEPIKIRAN TERUS DAN MULAI BUKA KOMPI DAN HITUNG2 BISNIS PLAN...SIMULASI 1,SIMULASI 2,SIMULASI 3,SIMULASI 4 DST
SAMPAI GW BENAR2 PAHAM DAN MENJIWAI...DAN DALAM TIM...SAYANGNYA HANYA GW DOANG YANG BISA...KALO GW SHARE KE MEREKA...KAGAK MASUK JUGA...SALAH DIMANA YACH...GW SHARE AJA KE BRO2...SIAPA TAHU NANTI KITA JADI PARTNER BRO DI KEMUDIAN HARI...KAN NYAMBUNG TUCH NGOMONGNYA
sumber : kaskus/promedia/novena/mangun
sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
1 comment:
Wah ilmunya cukup tinggi nih. PT. Sirkel utama itu punya bosnya ya? Kenapa nggak usaha sendiri mas cari investor? Saya lagi mikir2 mau bangun rumah nih..
Post a Comment