PT sirkel

PT sirkel

menerima jasa

jasa kontraktor umum ,dan suplayer yang bergerak dalam bidang konstruksi bangunan, interior dan landscape

konsultan desain arsitektur dan interior-exterior untuk rumah tinggal, villa, bangunan komersial, perkantoran, hotel, apartment dan lain lain

Renovasi dan pembangunan baru untuk rumah, ruko dan lain lain


Jl. TB. Simatupang No. 5 Tj. Barat Jagakarsa, Indonesia, 12530
Telepon: 021 7807630 (angga chen )

Followers

Thursday, June 10, 2010

TANYA - JAWAB UNTUK PROYEK PERUMAHAAN LAHAN KECIL



Saya tertarik dengan bidang developer & kebetulan sy pengen konsultasi....Jadi gini, Paman saya punya lahan, sekitar 300 meter, SHM. Ada bangunan diatasnya baru jadi sekitar 60%. (ukuran rumah kurang tahu) Pokoknya bangunannya kecil & masih ada bnyk tanah lapangnya. Paman pnya 2 tanah, tanah yg ini yg jarang dihuni. Saya melihat peluang di atas tanah tersebut dibangun rumah2 kecil, sekitar 3 atau 4 rumah.

Ada beberapa pertanyaan..

1. Kalau rmh di atas 4 kapling, kita wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, kita cukup pegang IMB saja. Apa benar ?? Kalo memang benar, ini akan menekan jumlah modal keluar.

2. Layak kah jika kita membangun rumah dengan sistem pre'order??Jadi bangunan mulai dibangun setelah menerima DP dari pembeli, katakan DP 30%. Bagaimana meyakinan pembeli untuk sistem tsb??

3. Jika kita menggunakan murni uang sendiri, untuk membuat rumah readystock, teknik & strategi apa yang bisa dilakukan?Adakah program dari Bank-Bank yang mendukung perumahan sederhana??tentunya dengan persyaratan yang tidak sulit berbelit..

4. Saya pernah denger istilah STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor. Saya kurang mengerti, kalau anda tau, mohon dijelaskan ok..

1. perijinan nya spt nya cukup sampai kelurahan/kecamatan dan buatkan imb untuk masing2 unit rumah kalo memang mo dijual ke umum juga sertifikatnya shm

2. developer yang resmi ( ada izin PT nya gitu apalagi masuk anggota REI (assoasiasi real estate indonesia ) biasanya memakai sistem pre order dan memang katanya nich yang berlaku di developer kalo kita terima DP dari pembeli min 30% baru pesanannya mulai dibangun. untuk kondisi anda kayaknya menyakinkan pembeli agak berat apalagi kalo anda pemain baru dan promosi juga seadanya coba lakukan layak tampilnya lahan anda..juga lakukan kerjasama dengan bank untuk proses KPR nya supaya pembeli yakin karena kan semua surat2 berharga rumah tsb nantinya dipegang oleh bank dan pasti akan bank mengecek kebenarannya..jadi konsumen merasa aman gitu...ini sich menurut gw..buatkan brosur atau flyer yang cukup keren dan sebutkan bank KPR nya..bila perlu ada umbul2 di lahan bro juga cantumkan bank pemberi KPR...pokoknye usahakan supaya pembeli tertarik dan merasa aman..coba anda memainkan peran seperti pembeli rumah...coba juga anda adakan perjanjian dengan agen agen atau broker properti untuk memasarkan produk anda...dimana sebelumnya anda mesti kasih tahu dulu product knowledge nya

3. setahu gw bank yang mendukung perumahan sederhana ( rsh ) baru BTN dan memang lebih bagusnya kalo hanya 4 unit rumah doang yang mau dijual lebih baik anda mulai bangun ketika persyaratannya terpenuhi dan sambil masa konstruksi, anda  pasarin deh..tapi setelah dihitung2  uangnya kurang yach cari kontraktor (tumbal) yang mau borong dengan sistem turn key project atau istilah lapangannya full finance ( dibayar setelah bangunannya selesai )..tapi harga borongan turn key project biasanya lebih mahal dan kalo kontraktor tidak kenal baik dgn anda maka biasanya ia meminta bank garansi dari anda yang besarnya sesuai nilai kontraknya..untuk mendapatkan bank garansi ribet prosesnya belum lagi biaya2 yang akan kita tanggung..pokoknya apa yang anda dapatkan di seminar/kursus/training properti dimana anda orang awam lalu mereka cuap2 soal pendanaan dll..pakai sistem turn key project atau apalah...kenyataan di lapangan bagi orang awam sulit sekali kecuali anda punya relasi dan hubungan yang baik dengan orang2 tsb yang anda butuhkan...tapi kan relasi dan hubungan baik aja tidak menjamin anda juga kudu punya modal awal yang cukup..susah gw jelasin nya soal ini...bahayanya tuh o...bangunan sudah selesai tapi rumah kagak laku2 udah gitu sampai 3 bulan lebih dari progres 100% nya kontraktor belum laku2 juga..anda pikirin sendiri dech tuh perasaan kontraktor...jadi memang sebelum melakukan sesuatu hrs dibuat analisa pasar,bisnis plan yang jelas..dan ada target2 serta plan b nya...buatkan simulasi...simulasi...jangan punya prinsip yang penting jalan dulu urusan lainnya kita selesaikan sambil jalan...

4. wah kalo pake fasilitas si dari bank untuk 4 unit rumah gw kurang tahu bisa apa tidak, apakah bank mau terima walaupun bro punya PT dan dari sisi administrasi dan keuangan terpenuhi..coba anda tanya ke BTN untuk RSH

soalnya yang gw tahu waktu bosku bangun rumah RSH luas 7 ha di bekasi dia kerjasama dengan BTN dan dia punya PT dan masuk anggota REI, kontraktornya sistem turn key project dan itu sodaranya sendiri jadi dpt borongan hanya 825rb/m2 gile gak tuh..mantan bosku pernah coba cari kontraktor2 yang tidak dia kenal...dan mereka umumnya minta 900rb-950rb/m2 sudah gitu minta bank garansi...waktu itu total nilai borongan kalo gak salah 4 milyar ...ditolak mentah2 oleh mantan bosku...bank garansi senilai 4 milyar ???

kalo ngurus bank garansi kan jaminannya sertifikat tanah unit rumah bukannya HGB induk ( benar gak nich..gw kurang paham walaupun kakakku kerja di ASKRINDO = asuransi kredit indonesia ...dimana askrindo ini juga melayani bank garansi...soalnya gw pernah tanya2 ke dia ) lah..developer punya lahan 7 ha...wah ngurus sertifikat pecahannya mah bertahap gak lansung semuanya...kalo aman2 aja tuh tanah ok lah tapi uangnya...kan kalo ada perubahan site plan karena demand pasar ternyata suka tipe 36 sementara desain awal hanya tipe 22 dan 29...kan site plannya/block plannya bisa dirubah begitu juga sertifikat pecahannya...tapi kan master site plan nya tidak berubah...soalnya yang dirubah hanya jumlah rumah yang ada dalam satu blok..misal dalam BLOK A1 rencana site plan awal hanya ada rumah tipe 22 jumlah anggaplah 22 unit karena demand pasar tipe 36 maka BLOK A1 tsb tinggal dirubah aja jadi tipe 36 mungkin jumlahnya jadi 14 unit...yach tinggal hitung2 dech biaya2 nya...lalu pantasnya harga tipe 36 ini berapa..supaya profit margin kita tetap bahkan lebih karena adanya optimasi kale...

sumber : kaskus/promedia/novena/manguns


sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(

apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi

tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah

contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah

bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)


pembiayaan-investasi-property

aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html

tanya-jawab-tentang-kpr


tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah

tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr


tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR


strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik


how-to-become-succesfull-property-agent


tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen


tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah


tentang-istilah-kontrak-bangun


tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel


tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung


langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah


hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.

rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal

cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer

tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah

penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html

fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan

apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak

ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer

pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan

apa-sih-nge-bouwplank

tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah

langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH

komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).

tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH

faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).

contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko

tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil

data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan

langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan

mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.

contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.

pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer

cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia


ukuran-perkembangan-harga-tanah

salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti

bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya


belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai

tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property

pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property

pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang


prospek-property-disurabaya-terus-berkembang

tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr

proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli

proses-pengurusan-kpr

cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html

perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM

proses-dalam-jual-beli-tanah


proses-jual-beli-rumah

free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi




1 comment:

andika suherman said...

Ane mau bangun ruko bentuk persegi dengan atap di cor/beton. ukuran bangunan 5 x 9 m = 45 m2
kira2 akan menghabiskan biaya berapa ya...?
terimkasih