TENTANG KELAYAKAN PROYEK PERUMAHAAN

Saya lagi bingung menghitung kelayakan proyek. Ada prospek tanah yang ditawarkan ke saya, harga 175ribu/m2. Hitungan saya, tipe 30/75 harga jualnya di sekitar 100juta. Nah yang bikin saya puyeng, kompetitor yang jaraknya lebih dekat ke jalan raya ternyata menjual tipe 30/75 itu cuma dengan harga 82juta. Apakah saya yang salah hitung, ataukah kompetitor itu yang enggak pake kontraktor alias developer sekaligus kontraktor sehingga elemen biaya konstruksi bisa ditekan jauh ?

Terimakasih...

JAWAB

Saya terbiasa menghitung segala sesuatu dengan Teknik BASE ON SQUARE METER EFFECTIVE. Jadi maaf kalau saya juga akan menjelaskan dengan teknik ini.

Dalam menghitung harga jual konsumen, rumusnya adalah;

[ (HPT + Laba + Lain Lain) : 0,95) ] + PPN 10%

HPT = Harga Pokok Tanah

HPT = harga perolehan lahan + biaya perijinan + biaya pematangan lahan + biaya dibayar dimuka (OHC)

Laba = target atau ekspektasi laba

Lain-lain = sambung listrik, sambung air, split sertipikat, IMB, dll. (@ Rp. 6 s/d 10 jt/unit)

Jadi dalam hal ini ada 5 variabel yang perlu dianalisa;
- Harga perolehan lahan
- Biaya perijinan
- Biaya pematangan lahan
- Biaya dibayar dimuka (OHC)
- Ekspektasi laba

Saya punya alat bantu yang namanya TABEL RASIO. Semua rasio biaya yang wajar untuk 5 item diatas dijelaskan, dalam beberapa varian atau opsi.

Jika saya tidak mendapat INFORMASI apapun yang lebih lengkap, maka secara kasar saya menghitung sbb ;

Harga Perolehan = 175.000
Diefektifkan 60% menjadi = 292.000/m2

VERSI SEMI REAL ESTAT

Biaya Perijinan = 8.000/m2
Biaya Pematangan Lahan = 150.000/m2
Biaya OHC = 100.000/m2

HPT = 550.000/m2
Laba = 300.000/m2
Harga Jual Tanah = 850.000

HITUNG HARGA JUAL T-30/75

Bangunan
30 m2 x 1,4 jt/m2 = 42 jt
Tanah
75 m2 x 850rb/m2 = 63,75jt
Lain - Lain = 7,25 jt/unit

Harga sebelum PPH = 112,5 jt
Setelah PPH = 118,4 jt.

VERSI RUMAH SEDERHANA PLUS

Biaya Perijinan = 8.000/m2
Biaya Pematangan Lahan = 100.000/m2
Biaya OHC = 75.000/m2

HPT = 475.000/m2
Laba = 225.000/m2
Harga Jual Tanah = 700.000

HITUNG HARGA JUAL T-30/75

Bangunan
30 m2 x 1 jt/m2 = 30 jt
Tanah
75 m2 x 700rb/m2 = 52,5jt
Lain - Lain = 7,5 jt/unit

Harga sebelum PPH = 80 jt
Setelah PPH = 84 jt.

Catatan;
Sebelum PPN

Saya sudah bantu hitung dalam 2 versi. Kalau menurut analisa saya, itu disebabkan karena HARGA PEROLEHAN LAHAN YANG KEMAHALAN.

Ada beberapa hal yang saya usulkan;
- Nego ulang soal harga lahan. Idealnya kisaran 125.000 - 140.000 /m2
- Berani main di segmen lebih atas. Tapi kalau lokasinya saja kalah bagus, seperti 

  berat.
- Terpenting, apakah secara Investasi menguntungkan memaksakan diri main di level 

  RS Plus?

sumber : yukbisnisproperti@yahoo.com

sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(

strategi-menawar-harga-tanah

/dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti


apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi

tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah

contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah

bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)

pembiayaan-investasi-property

aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html

tanya-jawab-tentang-kpr

tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah

tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr

tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR

strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik

how-to-become-succesfull-property-agent

tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen

tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah

tentang-istilah-kontrak-bangun

tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel

tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung

langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah

hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.

rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal

cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer

tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah

penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html

fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan

apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak

ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer

pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan

apa-sih-nge-bouwplank

tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah

langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH

komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).

tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH

faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).

contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko

tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil

data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan

langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan

mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.

contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.

pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer

cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia

ukuran-perkembangan-harga-tanah

salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti

bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya

belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai

tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property

pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property

pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang

prospek-property-disurabaya-terus-berkembang

tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr

proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli

proses-pengurusan-kpr

cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html

perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM

proses-dalam-jual-beli-tanah

proses-jual-beli-rumah

free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi