PERTANYAAAN
1. kalau kita mau beli kontrakan dengan fasilitas KPR dengan jaminan sertifikat kontrakan tersebut, biasanya sertifikatnya dibaliknamakan dulu nggak ya ke pembeli?? atau sertifikat atas nama penjual langsung dipegang sama bank???
2. Jika sertifikat atas nama penjual langsung dipegang sama bank, mungkin nggak nanti penjual mengaku-ngaku bahwa sertifikatnya hilang dan mengurus lagi yang baru di BPN??
3. kalau kita membeli property melalui KPR, khan bank akan menilai aset yang akan dijaminkan, misalnya rumah setelah dinilai bank nilainya 500 juta, kemudian dari situ bank akan memberikan limit KPR biasanya berapa persen?? 80% dari nilai asetkah atau berapa?? saya dengar kalau BTN nilainya 70% dari aset.
4. Berkaitan dengan nomor 3, katakanlah limit kreditnya 80% atau 400 juta. berarti kita boleh ngambil KPR senilai 400 juta atau bank melihat dulu kemampuan membayar kita??? misalnya dari gaji suami dan istri ya???
5. Khan kasus diatas saya beli kontrakan ya, apakah potensi pendapatan dari kontrakan yang mau saya beli tersebut bisa ditambahkan dalam struktur pendapatan per bulan saya sehingga bisa menajadi bahan pertimbangan bank untuk mengevaluasi kemampuan membayar saya?? Otomatis kemampuan membayar keuangan saya meningkat khan dengan pendapatan kontrakan tersebut...
6. bagaiamana ya untuk menilai suatu property ?? anda tahu nggak caranya ?? sistem apa yang dipakai bank untuk menilai aset sehingga hasil akhirnya menentukkan nilai KPR yang dapat diberikan?? Kuantitatifnya bagaimana??
MOHON PENCERAHANNYA YA...TERIMAKASIH BANYAK SEBELUMNYA
semoga penjelasan yang diberikan menjadi ladang amal yang tak terputus pahalanya kelak di hari akhir...amin...
JAWABAN
1. Maksudnya mungkin bukan beli kontrakan. yang benar adalah beli rumah yang sedang dikontrak oleh orang , gitu ya maksudnya? kalo IYA,kayaknya ngga semua BANK mau membiayai rumah yang ada pengontraknya.sebab bank memberikan KPR adalah PRIORITAS untuk pemakai LANGSUNG JADI BUKAN INVESTOR ATAU DIJADIKAN BISNIS GITU.
Kalo anda sekarang punya rumah, dan kebetulan anda masih dalam cicilan KPR dan rumah itu mau anda sewakan, MAKA ANDA HARUS MINTA SURAT IJIN MENYEWAKAN RUMAH ITU KE BANK. TANPA SURAT INI, NOTARIS NGGA BAKALAN MAU BIKIN PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RESMI----------------KECUALI ANDA SEWAKAN DIBAWAH TANGAN (diam-diam tanpa sepengetahuan bank dan surat perjanjian sewa intern antara anda dengan penyewa saja yang tau).
Jika anda mau mengajukan KPR rumah yang sedang dikontrak orang, coba aja, siapa tau BANK ada kelonggaran saat ini, tapi sepengetahuan saya SEBAGIAN BESAR BANK TIDAK MAU.
2.NGGA MUNGKIN kayaknya. Kalo sertifikat udah dipegang BANK. penjual Tidak akan bisa membuat sertifikat lagi di BPN. TIDAK SEGAMPANG ITU MEMBUAT SERTIFIKAT BARU APALAGI ALASANNYA HILANG, WAH MESTI URUS SURAT DULU DARI KEPOLISIAN, LALU ADA PROSES LAGI DARI BPN, Cek sana cek sini. Karena BPN juga ngga sembarangan mencetak sertifikat (takutnya sertifikat ganda).
3. Penilaian Bank kisarannya sepeti yang anda sebutkan. dengan asumsi sisanya adalah DP yang anda bayarkan ke penjual. TAPI jika ternyata harga JADI rumah yang anda beli adalah 550 JUTA, maka selisih DP ditambah dengan selisih HARGA JADI RUMAH akan menjadi TOTAL DP SEMUA YANG HARUS BRO SIAPKAN.
Misal: Harga JADI 550 Juta.
Apraisal BANK 500 Juta. (syarat DP adalah 20% , maka NILAI KREDIT YANG KELUAR ADALAH 400 JUTA(80% dari 500 JUta))
JADI TOTAL DP YANG HARUS DIBAYAR:
550 juta dikurangi 400 JUTA = 150 JUTA.
Begitu sich kurang lebih perhitungannya.
4. Ya , PASTI, walaupun bisa keluar 400 juta, tapi kalo keuangan kita tidak memadai untuk mengangsur sebesar itu , maka pemberian kpr akan menyesuaikan kemampuan keuangan anda. dan efeknya TENTUNYA ADALAH anda harus mengeluarkan DP yang lebih banyak
5. TIDAK BISA , KARENA PENJELASAN YANG SUDAH SAYA JELASKAN PADA POIN NO.1, BAHWA SEBAGIAN BESAR BANK AKAN MENOLAK MEMBERIKAN KPR JIKA RUMAH YANG DIJUAL MASIH DALAM STATUS TERSEWA OLEH PIHAK LAIN.
6. ADA ILMUNYA SICH, ILMU APPRAISAL. ADA SEKOLAHNYA JUGA, Ada berbagai macam pendekatan untuk menilai aset property. tapi kita sebagai orang awam dan sebagain besar broker akan menggunakan METODE DATA PEMBANDING, artinya kita akan menilai harga dari suatu rumah berdasarkan atas kesamaan data dengan rumah lain yang di jual pada lokasi yang sejenis.MINIMAL 3 rumah pembanding untuk bisa menganalisa bahwa rumah yang sedang anda incar sesuai dengan harga pasar atau tidak.
yang perlu diingat adalah kesamaan spesifikasinya:
Luas tanah-usahakan sama
Luas Bangunan-usahakan sama
Kualitas lantai-keramik, marmer, granit atau granitile
Kualitas bangunan secara umum-rusak, siap huni, perlu renovasi sedikit row jalan- lebar jalan yang diukur dari pagar kita sampai ke pagar tetangga depan kita LOKASI-HARUS SAMA, uasahakan dalam satu cluster, atau paling tidak SATU KAWASAN YANG BERDEKATAN.
misal: ALAM SUTRA-SERPONG. banyak cluster, dari cluster yang harga rumah 700 jutaan, atau cluster yang harga 1 milyar- an. kalo menilai yang 700 jutaan usahakan pada range harga segitu. jangan dibandingkan dengan yang 1 M
dan lain-lain.
TAPI DARIPADA PUSING MIKIR HAL DIATAS, KALO MAU CEPET, ya cari tau harga pasaran tanah di daerah itu. kalo dah ketemu tinggal hitung saja. ini contohnya:
anda mengincar rumah , di CITRALAND , cluster X, harga jual 1 M, luas tanah 200m , Bangunan 180m, lantai keramik. plafond GYPSUM, 2 lantai, siap huni, row 10m,owner beli dari developer dan belum ditempati sama sekali, udah kosong 2 tahun. hanya perlu cat aja agar nampak baru lagi. maka cara supaya tau apakah harganya masuk pasaran tidak, gunakan cara gampang dibawah ini saja.
Misal di CITRALAND-Cluster X. harga pasaran tanah 3 juta per m.(harus anda ketahui. berburulah data ini dari broker, kenalan anda yang tinggal di sekitar rumah itu, cari info dari rumah yang dijual di sekitar itu yang laen , atau dari iklan baris di koran).
maka 3 juta x 200 = 600 JUTA-TANAH
Bangunan Sesui spek diatas dan dibawah 5 tahun - termasuk baru maka harga per m 2,5 juta x 180 =450 juta (maks untuk spek keramik dan baru)
TOTAL HARGA MAKS 1,050M
TOTAL HARGA MIN 960 juta ( 2juta x 180= 360 juta + hrg tanah 600 Juta)
Dibawah 960 juta--------MURAH!!!
DIATAS 1,050 M----------KEMAHALAN. NEGO-NEGO lagi aja dengan owner.
poin penting dari hitungan diatas adalah HARGA TANAH PER M. sedangkan harga BANGUNAN PER m bisa anda sesuaikan dengan kualitas bangunan yang sudah anda liat. Karena dia termasuk kategori perumahan kelas menengah atas harga bangunan bisa masuk 2 juta per m ke atas.
jika rumah dengan kondisi lebih dari 5 tahun, harga per meter , berkisar 1,5 jutaan-2 juta.
Jika rumah mewah dengan lantai GRANIT or MARMER (marmer IMPORT YA-EX.ITALY). Harga per meter bisa 3 jutaan -3,5 jutaan.
Ya gitu deh hitung bodoh-bodohan, dan gampang-gampangan. saya sering pake cara begini. untuk menganalisa cepat harga rumah itu kemahalan atau tidak. dengan pegalaman anda akan bisa cepat menilai kualitas bangunan rumah sehingga harga per m banguan bisa anda input dengan mudah. butuh latihan dan sering-sering aja kalo liat rumah hitung-hitung,. dan sering CURHAT DENGAN TEMAN KONTRAKTOR, TANYA BERAPA PER Meter DIA KENAKAN UNTUK BANGUN RUMAH DENGAN KUALITAS keramik, marmer atau granit, gitu
ok semoga membantu
sumber : kaskus/novena/promedia/mangun
1. kalau kita mau beli kontrakan dengan fasilitas KPR dengan jaminan sertifikat kontrakan tersebut, biasanya sertifikatnya dibaliknamakan dulu nggak ya ke pembeli?? atau sertifikat atas nama penjual langsung dipegang sama bank???
2. Jika sertifikat atas nama penjual langsung dipegang sama bank, mungkin nggak nanti penjual mengaku-ngaku bahwa sertifikatnya hilang dan mengurus lagi yang baru di BPN??
3. kalau kita membeli property melalui KPR, khan bank akan menilai aset yang akan dijaminkan, misalnya rumah setelah dinilai bank nilainya 500 juta, kemudian dari situ bank akan memberikan limit KPR biasanya berapa persen?? 80% dari nilai asetkah atau berapa?? saya dengar kalau BTN nilainya 70% dari aset.
4. Berkaitan dengan nomor 3, katakanlah limit kreditnya 80% atau 400 juta. berarti kita boleh ngambil KPR senilai 400 juta atau bank melihat dulu kemampuan membayar kita??? misalnya dari gaji suami dan istri ya???
5. Khan kasus diatas saya beli kontrakan ya, apakah potensi pendapatan dari kontrakan yang mau saya beli tersebut bisa ditambahkan dalam struktur pendapatan per bulan saya sehingga bisa menajadi bahan pertimbangan bank untuk mengevaluasi kemampuan membayar saya?? Otomatis kemampuan membayar keuangan saya meningkat khan dengan pendapatan kontrakan tersebut...
6. bagaiamana ya untuk menilai suatu property ?? anda tahu nggak caranya ?? sistem apa yang dipakai bank untuk menilai aset sehingga hasil akhirnya menentukkan nilai KPR yang dapat diberikan?? Kuantitatifnya bagaimana??
MOHON PENCERAHANNYA YA...TERIMAKASIH BANYAK SEBELUMNYA
semoga penjelasan yang diberikan menjadi ladang amal yang tak terputus pahalanya kelak di hari akhir...amin...
JAWABAN
1. Maksudnya mungkin bukan beli kontrakan. yang benar adalah beli rumah yang sedang dikontrak oleh orang , gitu ya maksudnya? kalo IYA,kayaknya ngga semua BANK mau membiayai rumah yang ada pengontraknya.sebab bank memberikan KPR adalah PRIORITAS untuk pemakai LANGSUNG JADI BUKAN INVESTOR ATAU DIJADIKAN BISNIS GITU.
Kalo anda sekarang punya rumah, dan kebetulan anda masih dalam cicilan KPR dan rumah itu mau anda sewakan, MAKA ANDA HARUS MINTA SURAT IJIN MENYEWAKAN RUMAH ITU KE BANK. TANPA SURAT INI, NOTARIS NGGA BAKALAN MAU BIKIN PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RESMI----------------KECUALI ANDA SEWAKAN DIBAWAH TANGAN (diam-diam tanpa sepengetahuan bank dan surat perjanjian sewa intern antara anda dengan penyewa saja yang tau).
Jika anda mau mengajukan KPR rumah yang sedang dikontrak orang, coba aja, siapa tau BANK ada kelonggaran saat ini, tapi sepengetahuan saya SEBAGIAN BESAR BANK TIDAK MAU.
2.NGGA MUNGKIN kayaknya. Kalo sertifikat udah dipegang BANK. penjual Tidak akan bisa membuat sertifikat lagi di BPN. TIDAK SEGAMPANG ITU MEMBUAT SERTIFIKAT BARU APALAGI ALASANNYA HILANG, WAH MESTI URUS SURAT DULU DARI KEPOLISIAN, LALU ADA PROSES LAGI DARI BPN, Cek sana cek sini. Karena BPN juga ngga sembarangan mencetak sertifikat (takutnya sertifikat ganda).
3. Penilaian Bank kisarannya sepeti yang anda sebutkan. dengan asumsi sisanya adalah DP yang anda bayarkan ke penjual. TAPI jika ternyata harga JADI rumah yang anda beli adalah 550 JUTA, maka selisih DP ditambah dengan selisih HARGA JADI RUMAH akan menjadi TOTAL DP SEMUA YANG HARUS BRO SIAPKAN.
Misal: Harga JADI 550 Juta.
Apraisal BANK 500 Juta. (syarat DP adalah 20% , maka NILAI KREDIT YANG KELUAR ADALAH 400 JUTA(80% dari 500 JUta))
JADI TOTAL DP YANG HARUS DIBAYAR:
550 juta dikurangi 400 JUTA = 150 JUTA.
Begitu sich kurang lebih perhitungannya.
4. Ya , PASTI, walaupun bisa keluar 400 juta, tapi kalo keuangan kita tidak memadai untuk mengangsur sebesar itu , maka pemberian kpr akan menyesuaikan kemampuan keuangan anda. dan efeknya TENTUNYA ADALAH anda harus mengeluarkan DP yang lebih banyak
5. TIDAK BISA , KARENA PENJELASAN YANG SUDAH SAYA JELASKAN PADA POIN NO.1, BAHWA SEBAGIAN BESAR BANK AKAN MENOLAK MEMBERIKAN KPR JIKA RUMAH YANG DIJUAL MASIH DALAM STATUS TERSEWA OLEH PIHAK LAIN.
6. ADA ILMUNYA SICH, ILMU APPRAISAL. ADA SEKOLAHNYA JUGA, Ada berbagai macam pendekatan untuk menilai aset property. tapi kita sebagai orang awam dan sebagain besar broker akan menggunakan METODE DATA PEMBANDING, artinya kita akan menilai harga dari suatu rumah berdasarkan atas kesamaan data dengan rumah lain yang di jual pada lokasi yang sejenis.MINIMAL 3 rumah pembanding untuk bisa menganalisa bahwa rumah yang sedang anda incar sesuai dengan harga pasar atau tidak.
yang perlu diingat adalah kesamaan spesifikasinya:
Luas tanah-usahakan sama
Luas Bangunan-usahakan sama
Kualitas lantai-keramik, marmer, granit atau granitile
Kualitas bangunan secara umum-rusak, siap huni, perlu renovasi sedikit row jalan- lebar jalan yang diukur dari pagar kita sampai ke pagar tetangga depan kita LOKASI-HARUS SAMA, uasahakan dalam satu cluster, atau paling tidak SATU KAWASAN YANG BERDEKATAN.
misal: ALAM SUTRA-SERPONG. banyak cluster, dari cluster yang harga rumah 700 jutaan, atau cluster yang harga 1 milyar- an. kalo menilai yang 700 jutaan usahakan pada range harga segitu. jangan dibandingkan dengan yang 1 M
dan lain-lain.
TAPI DARIPADA PUSING MIKIR HAL DIATAS, KALO MAU CEPET, ya cari tau harga pasaran tanah di daerah itu. kalo dah ketemu tinggal hitung saja. ini contohnya:
anda mengincar rumah , di CITRALAND , cluster X, harga jual 1 M, luas tanah 200m , Bangunan 180m, lantai keramik. plafond GYPSUM, 2 lantai, siap huni, row 10m,owner beli dari developer dan belum ditempati sama sekali, udah kosong 2 tahun. hanya perlu cat aja agar nampak baru lagi. maka cara supaya tau apakah harganya masuk pasaran tidak, gunakan cara gampang dibawah ini saja.
Misal di CITRALAND-Cluster X. harga pasaran tanah 3 juta per m.(harus anda ketahui. berburulah data ini dari broker, kenalan anda yang tinggal di sekitar rumah itu, cari info dari rumah yang dijual di sekitar itu yang laen , atau dari iklan baris di koran).
maka 3 juta x 200 = 600 JUTA-TANAH
Bangunan Sesui spek diatas dan dibawah 5 tahun - termasuk baru maka harga per m 2,5 juta x 180 =450 juta (maks untuk spek keramik dan baru)
TOTAL HARGA MAKS 1,050M
TOTAL HARGA MIN 960 juta ( 2juta x 180= 360 juta + hrg tanah 600 Juta)
Dibawah 960 juta--------MURAH!!!
DIATAS 1,050 M----------KEMAHALAN. NEGO-NEGO lagi aja dengan owner.
poin penting dari hitungan diatas adalah HARGA TANAH PER M. sedangkan harga BANGUNAN PER m bisa anda sesuaikan dengan kualitas bangunan yang sudah anda liat. Karena dia termasuk kategori perumahan kelas menengah atas harga bangunan bisa masuk 2 juta per m ke atas.
jika rumah dengan kondisi lebih dari 5 tahun, harga per meter , berkisar 1,5 jutaan-2 juta.
Jika rumah mewah dengan lantai GRANIT or MARMER (marmer IMPORT YA-EX.ITALY). Harga per meter bisa 3 jutaan -3,5 jutaan.
Ya gitu deh hitung bodoh-bodohan, dan gampang-gampangan. saya sering pake cara begini. untuk menganalisa cepat harga rumah itu kemahalan atau tidak. dengan pegalaman anda akan bisa cepat menilai kualitas bangunan rumah sehingga harga per m banguan bisa anda input dengan mudah. butuh latihan dan sering-sering aja kalo liat rumah hitung-hitung,. dan sering CURHAT DENGAN TEMAN KONTRAKTOR, TANYA BERAPA PER Meter DIA KENAKAN UNTUK BANGUN RUMAH DENGAN KUALITAS keramik, marmer atau granit, gitu
ok semoga membantu
sumber : kaskus/novena/promedia/mangun
sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
1 comment:
Sahabat, Semoga Sukses selalu! Sy Abdul Rozak,
info : Menawarkan Pasang iklan properti yang tepat sasaran di internet,
Dengan Jaminan website halaman satu untuk pencarian google, dengan kata kunci
"INVESTASI PROPERTI dan INVESTASI CONDOTEL" yang Banyak dicari oleh investor properti di google,
Untuk info lebih lengkap bisa di tanyakan ke saya atau kunjungi
Investasi Condotel
Post a Comment