Dalam tulisan terdahulu saya pernah menulis dengan judul; KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR. Yang secara prinsip menjelaskan bahwa sebagai pengembang seharusnya kita mencari laba dari penjualan tanah, bukan dari penjualan bangunan. Karena luasan (type) bangunan bisa saja diperkecil atau spesifikasi bangunan diturunkan (down spec), dan jangan sampai laba kita turun jika terjadi kondisi itu.
Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.
Syaratnya;
Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.
Contoh kasus;
Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2
Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan
Didesain menjadi siteplan sbb;
Lebar jalan = 7 m
Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav
Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav
Efektivitas lahan = 80%
Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.
Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)
Nilai total = 1.624.000.000
(A) Harga lahan efektif;
800.000 : 80% = 1.000.000 / m2
Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;
Biaya perijinan;
30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000
Biaya pematangan lahan;
250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000
(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;
(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2
(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000
Harga jual tanah = 1.280.000 /m2
Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.
Misalnya;
Biaya perijinan;
15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000
Biaya pematangan lahan;
150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000
Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;
Type 36/84
Harga bangunan
36 x 2.000.000 = 72.000.000
Harga tanah
84 x 1.280.000 = 107.520.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000
Up PPH 5% = 198.996.000
Pembulatan = 200.000.000 /unit
Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.
Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;
1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit
8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000
Ditambah uang tunai = 24.000.000
Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.
Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??
(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2
----------------------------------------------------
Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??
Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.
Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;
Biaya perijinan = 24.360.000
Biaya pematangan lahan = 243.600.000
Biaya bangunan untuk pemilik tanah;
8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000
Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;
8 unit x 10.000.000 = 80.000.000
TOTAL = 808.760.000
Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;
808.760.000 : 952 = 849.500 /m2
Pembulatan = 850.000/m2
Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.
Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.
Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.
Mau bukti???
VERSI PEMILIK TANAH;
Harga T-36/84
Harga perolehan = 200.000.000
Laba 20% = 40.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Harga jual = 250.000.000
VERSI KITA;
Harga T-36/84
Bangunan;
36 x 1.600.000 = 57.600.000
Tanah;
84 x 850.000 = 71.400.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Laba = 41.000.000
Sub Total = 190.000.000
Up PPH 5% = 9.500.000
Harga setelah up PPH = 199.500.000
KESIMPULAN;
Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.
Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.
sumber : yukbisnisproperti@yahoo.com
Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.
Syaratnya;
Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.
Contoh kasus;
Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2
Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan
Didesain menjadi siteplan sbb;
Lebar jalan = 7 m
Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav
Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav
Efektivitas lahan = 80%
Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.
Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)
Nilai total = 1.624.000.000
(A) Harga lahan efektif;
800.000 : 80% = 1.000.000 / m2
Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;
Biaya perijinan;
30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000
Biaya pematangan lahan;
250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000
(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;
(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2
(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000
Harga jual tanah = 1.280.000 /m2
Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.
Misalnya;
Biaya perijinan;
15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000
Biaya pematangan lahan;
150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000
Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;
Type 36/84
Harga bangunan
36 x 2.000.000 = 72.000.000
Harga tanah
84 x 1.280.000 = 107.520.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000
Up PPH 5% = 198.996.000
Pembulatan = 200.000.000 /unit
Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.
Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;
1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit
8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000
Ditambah uang tunai = 24.000.000
Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.
Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??
(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2
----------------------------------------------------
Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??
Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.
Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;
Biaya perijinan = 24.360.000
Biaya pematangan lahan = 243.600.000
Biaya bangunan untuk pemilik tanah;
8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000
Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;
8 unit x 10.000.000 = 80.000.000
TOTAL = 808.760.000
Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;
808.760.000 : 952 = 849.500 /m2
Pembulatan = 850.000/m2
Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.
Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.
Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.
Mau bukti???
VERSI PEMILIK TANAH;
Harga T-36/84
Harga perolehan = 200.000.000
Laba 20% = 40.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Harga jual = 250.000.000
VERSI KITA;
Harga T-36/84
Bangunan;
36 x 1.600.000 = 57.600.000
Tanah;
84 x 850.000 = 71.400.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Laba = 41.000.000
Sub Total = 190.000.000
Up PPH 5% = 9.500.000
Harga setelah up PPH = 199.500.000
KESIMPULAN;
Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.
Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.
sumber : yukbisnisproperti@yahoo.com
sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(
strategi-menawar-harga-tanah
kita-pengembang-bukan-kontraktor
cara-menaikkan-penjualan-di-awal-proyek
hati-hati-bermain-dengan-pola-discount
sebelum-launching-pastikan-dokumen-administrasi-penjualan-sudah-dipersiapkan.
dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti
daur-hidup-produk-perumahan
tentang-kelayakan-proyek-perumahaan
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
strategi-menawar-harga-tanah
kita-pengembang-bukan-kontraktor
cara-menaikkan-penjualan-di-awal-proyek
hati-hati-bermain-dengan-pola-discount
sebelum-launching-pastikan-dokumen-administrasi-penjualan-sudah-dipersiapkan.
dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti
daur-hidup-produk-perumahan
tentang-kelayakan-proyek-perumahaan
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
3 comments:
Infonya sangat bermanfaat sekali mas semoga sukses slalu. Kami kru omah jowo ( pusat belanja rumah jawa terbesar di yogyakarta ) mengapresiasi dan mendukung. Bagus sekali artikel2nya.
Supported by:
rumah limasan
rumah joglo
rumah kampung
rumah jawa
jual rumah limasan
jual rumah joglo
keren info properti rumah sangat dalam pembahasannya dan bermanfaat skali utk umum.
Silakan simak blog property rumah lainnya
Info Jual Beli Rumah Properti
daftar rumah murah bekasi
Post a Comment