JURUS PENGENDALI TANAH

Seorang teman yang lulusan Sarjana Teknik Sipil ITB (Institute Tetangganya Bandung) merengek rengek minta dibantu membudget biaya infra yang bengkak, karena di proyeknya seluas 3 ha diperkirakan harus menimbun dengan volume 30.000 m3. Diestimasi memerlukan biaya 1,2 Milyar, asumsi mendatangkan lahan @ 40.000/m3.

Saya dijemput dan diajak datang ke proyeknya. Setelah melihat sekilas dimana ternyata lahannya datar tapi kisaran 1 meter dibawah jalan, dengan merapal Ilmu Jin (JURUS PENGENDALI TANAH), saya katakan begini; Tolong transfer uang 20 juta ke rekening saya. Itu buat biaya sewa hotel pemain2 PSIS yang menjalani laga away akhir pekan nanti.

Panggil kontraktor tanah kesini, akan saya beri petunjuk Ilmu Jin supaya harga pekerjaan yang semula kamu estimasi 1,2 milyar, bisa saya tekan menjadi 240 juta saja. Oke???

Meski agak ragu, teman saya menuruti apa kata saya dan memanggil kontraktor tanah untuk bertemu saya. Tentu saja uang 20 jutanya ditransfer dulu, hehe ..

Saat bertemu kontraktor tanah, saya cuma katakan begini;

Saya tidak mau nego dengan menghitung volume secara meter kubik. Tak ada cerita mendatangkan lahan dari luar. VOLUME CUT MESTI SAMA DENGAN VOLUME FILL. Kita hitung per meter persegi saja, yaitu 8.000/m2 x 3 hektar. Total 240 juta.

Ikuti petunjuk jin dibawah ini, pasti pekerjaan anda beres tanpa ambil lahan dari luar.

1. Membuat badan jalan sebagai urutan pertama yang harus dikerjakan dengan menyesuaikan arah aliran air.
2. Potongan memanjang (long section) jalan tidak boleh melebihi 10%.
3. Potongan melintang (cross section) jalan tidak boleh melebihi 5%, biar air cepat masuk ke saluran.
4. Ketinggian kavling dari jalan antara 50 - 100 cm. Artinya max 1 m saja.
5. Drop antar kavling (split level) max 50 cm saja.
6. Split antara blok yang beradu punggung max 1 m saja.
7. Area dimana direncanakan berdiri pos satpam (gerbang) harus datar minimal sepanjang 6 meter.

Kontraktor tanahnya agak bingung. Dia minta dibuatkan gambar Grading Plan nya. Saya jawab tak perlu gambar. Ikuti saja JURUS PENGENDALI TANAH diatas, dijamin anda tetap untung.

4 hari sesudah pertemuan itu;
"Kontraktor sudah mau tanda tangan SPK senilai 240 juta saja" (SMS teman)

3 bulan sesudah pertemuan itu;
"Pekerjaan tanah selesai. Jurus Pengendali Tanah ajaranmu benar benar oke. Thanks pren .." (SMS teman)
============================================================================

============================================================================

Urun rembug;

Jika 30% harga lahan adalah 300jt, berarti total harga = 1 milyar??

Jika 100% lahan bisa dibagi jadi 6 kavling, berarti 1 kavling = 16,5% luas lahan.

Solusinya;

OPSI (A);
Saat bayar 300jt nanti, genapi saja sekalian supaya pembayaran bisa genap setara 2 kavling (33%)..

Lakukan splitsing sertipikat. Ini dengan asumsi perijinan sudah anda urus lengkap sampai dengan siteplan (KRK).

Lakukan PPJB lunas atas 2 kavling tsb, lengkapi dengan kuasa menjual, kuasa mengurus, kuasa membangun, kuasa memecahkan sertipikat dan kuasa menjaminkan.

Jika harga NJOP masih belum tinggi, opsi AJB PPAT dan balik nama dengan konsekwensi bayar BPHTB bisa ditempuh.

Masalahnya;
pecah sertipikat dan balik nama memakan waktu kisaran 2 bulan. Dikuatirkan jadwal pembayaran ke pemilik tanah jatuh tempo. Atau janji ke konsumen yang terlanjur bayar UM sudah jatuh tempo.

Ajukan kredit konstruksi hanya dengan menunjukkan Akta Kuasa Menjaminkan. Akta akta yg lain jangan tunjukkan ke bank. Beberapa bank bersedia memberikan skim seperti ini.

Siapkan kondisi terburuk, yaitu terpaksa menenteng pemilik lahan ke bank utk ikut tanda tangan kredit konstruksi (membangun). Pandai pandailah membujuk pemilik lahan agar kooperatif. Yakinkan bahwa lahan yang dijaminkan adalah yang sudah anda bayar lunas.

Catatan;
- Kredit ke bank kena biaya provisi, administrasi, asuransi dll.
- Membangun sendiri menjadi obyek PPN 4%.


OPSI (B) ;
Cari kontraktor full financiring. Berikan harga kisaran 10% lebih mahal dari harga borongan normal, mungkin bisa ketemu kontraktor yang bersedia dengan kondisi tersebut.


OPSI (C) ;
Cari MPM (mitra pemilik modal) yang membiayai setidaknya harga 2 unit bangunan, dengan konsekwensi anda mesti membagi sebagian profit buat MPM.



---------------------
Beberapa hari setelah bergabung dengan milis ini, saya langsung memburu
tanah-tanah kosong yang prospektif menurut saya, akhirnya saya dapat. dan
saya berhasil membuat MOU dengan pemilik tanah. tanpa pikir panjang, saya
langsung cari informasi KPR dari BANK, dan gencar promosi (dari mulut ke
mulut). dan luar biasa dari rencana 6 unit yang saya pasarkan, sudah ada 3
pemesan yang semuanya berencana mengajukan KPR.

*MASALAHNYA*:
ternyata pihak BANK tak akan meng-approve KPR kita tanpa ada (minimal) rumah
contoh!!
artinya saya harus bermodal lagi, nah teman-teman bagaimana dengan
permodalan, apa ada solusinya kalau begini??
masalahnya jujur saya (akan) keluar uang sekitar 300 juta untuk bayar DP 30%
tanah... dan itu pun sudah saya rasa cukup berat karena tidak sesuai dengan
kaidah mas ARYO dan kawan-kawan mengenai membangun perumahan kecil dengan modal pas-pasan...


*MOHON PENCERAHAN--MOHON PENCERAHAN*

sumber : yukbisnisproperti@yahoogroup.com

sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(

jurus-bagi-pintu


strategi-menawar-harga-tanah

kita-pengembang-bukan-kontraktor

cara-menaikkan-penjualan-di-awal-proyek

hati-hati-bermain-dengan-pola-discount

sebelum-launching-pastikan-dokumen-administrasi-penjualan-sudah-dipersiapkan.

dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti

daur-hidup-produk-perumahan

tentang-kelayakan-proyek-perumahaan

apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi

tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah

contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah

bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)

pembiayaan-investasi-property

aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html

tanya-jawab-tentang-kpr

tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah

tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr

tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR

strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik

how-to-become-succesfull-property-agent

tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen

tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah

tentang-istilah-kontrak-bangun

tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel

tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung

langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah

hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.

rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal

cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer

tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah

penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html

fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan

apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak

ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer

pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan

apa-sih-nge-bouwplank

tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah

langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH

komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).

tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH

faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).

contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko

tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil

data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan

langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan

mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.

contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.

pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer

cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia

ukuran-perkembangan-harga-tanah

salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti

bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya

belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai

tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property

pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property

pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang

prospek-property-disurabaya-terus-berkembang

tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr

proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli

proses-pengurusan-kpr

cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html

perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM

proses-dalam-jual-beli-tanah

proses-jual-beli-rumah

free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi