Seorang teman yang lulusan Sarjana Teknik Sipil ITB (Institute Tetangganya Bandung) merengek rengek minta dibantu membudget biaya infra yang bengkak, karena di proyeknya seluas 3 ha diperkirakan harus menimbun dengan volume 30.000 m3. Diestimasi memerlukan biaya 1,2 Milyar, asumsi mendatangkan lahan @ 40.000/m3.
Saya dijemput dan diajak datang ke proyeknya. Setelah melihat sekilas dimana ternyata lahannya datar tapi kisaran 1 meter dibawah jalan, dengan merapal Ilmu Jin (JURUS PENGENDALI TANAH), saya katakan begini; Tolong transfer uang 20 juta ke rekening saya. Itu buat biaya sewa hotel pemain2 PSIS yang menjalani laga away akhir pekan nanti.
Panggil kontraktor tanah kesini, akan saya beri petunjuk Ilmu Jin supaya harga pekerjaan yang semula kamu estimasi 1,2 milyar, bisa saya tekan menjadi 240 juta saja. Oke???
Meski agak ragu, teman saya menuruti apa kata saya dan memanggil kontraktor tanah untuk bertemu saya. Tentu saja uang 20 jutanya ditransfer dulu, hehe ..
Saat bertemu kontraktor tanah, saya cuma katakan begini;
Saya tidak mau nego dengan menghitung volume secara meter kubik. Tak ada cerita mendatangkan lahan dari luar. VOLUME CUT MESTI SAMA DENGAN VOLUME FILL. Kita hitung per meter persegi saja, yaitu 8.000/m2 x 3 hektar. Total 240 juta.
Ikuti petunjuk jin dibawah ini, pasti pekerjaan anda beres tanpa ambil lahan dari luar.
1. Membuat badan jalan sebagai urutan pertama yang harus dikerjakan dengan menyesuaikan arah aliran air.
2. Potongan memanjang (long section) jalan tidak boleh melebihi 10%.
3. Potongan melintang (cross section) jalan tidak boleh melebihi 5%, biar air cepat masuk ke saluran.
4. Ketinggian kavling dari jalan antara 50 - 100 cm. Artinya max 1 m saja.
5. Drop antar kavling (split level) max 50 cm saja.
6. Split antara blok yang beradu punggung max 1 m saja.
7. Area dimana direncanakan berdiri pos satpam (gerbang) harus datar minimal sepanjang 6 meter.
Kontraktor tanahnya agak bingung. Dia minta dibuatkan gambar Grading Plan nya. Saya jawab tak perlu gambar. Ikuti saja JURUS PENGENDALI TANAH diatas, dijamin anda tetap untung.
4 hari sesudah pertemuan itu;
"Kontraktor sudah mau tanda tangan SPK senilai 240 juta saja" (SMS teman)
3 bulan sesudah pertemuan itu;
"Pekerjaan tanah selesai. Jurus Pengendali Tanah ajaranmu benar benar oke. Thanks pren .." (SMS teman)
============================================================================
Saya dijemput dan diajak datang ke proyeknya. Setelah melihat sekilas dimana ternyata lahannya datar tapi kisaran 1 meter dibawah jalan, dengan merapal Ilmu Jin (JURUS PENGENDALI TANAH), saya katakan begini; Tolong transfer uang 20 juta ke rekening saya. Itu buat biaya sewa hotel pemain2 PSIS yang menjalani laga away akhir pekan nanti.
Panggil kontraktor tanah kesini, akan saya beri petunjuk Ilmu Jin supaya harga pekerjaan yang semula kamu estimasi 1,2 milyar, bisa saya tekan menjadi 240 juta saja. Oke???
Meski agak ragu, teman saya menuruti apa kata saya dan memanggil kontraktor tanah untuk bertemu saya. Tentu saja uang 20 jutanya ditransfer dulu, hehe ..
Saat bertemu kontraktor tanah, saya cuma katakan begini;
Saya tidak mau nego dengan menghitung volume secara meter kubik. Tak ada cerita mendatangkan lahan dari luar. VOLUME CUT MESTI SAMA DENGAN VOLUME FILL. Kita hitung per meter persegi saja, yaitu 8.000/m2 x 3 hektar. Total 240 juta.
Ikuti petunjuk jin dibawah ini, pasti pekerjaan anda beres tanpa ambil lahan dari luar.
1. Membuat badan jalan sebagai urutan pertama yang harus dikerjakan dengan menyesuaikan arah aliran air.
2. Potongan memanjang (long section) jalan tidak boleh melebihi 10%.
3. Potongan melintang (cross section) jalan tidak boleh melebihi 5%, biar air cepat masuk ke saluran.
4. Ketinggian kavling dari jalan antara 50 - 100 cm. Artinya max 1 m saja.
5. Drop antar kavling (split level) max 50 cm saja.
6. Split antara blok yang beradu punggung max 1 m saja.
7. Area dimana direncanakan berdiri pos satpam (gerbang) harus datar minimal sepanjang 6 meter.
Kontraktor tanahnya agak bingung. Dia minta dibuatkan gambar Grading Plan nya. Saya jawab tak perlu gambar. Ikuti saja JURUS PENGENDALI TANAH diatas, dijamin anda tetap untung.
4 hari sesudah pertemuan itu;
"Kontraktor sudah mau tanda tangan SPK senilai 240 juta saja" (SMS teman)
3 bulan sesudah pertemuan itu;
"Pekerjaan tanah selesai. Jurus Pengendali Tanah ajaranmu benar benar oke. Thanks pren .." (SMS teman)
============================================================================
============================================================================
Urun rembug;
Jika 30% harga lahan adalah 300jt, berarti total harga = 1 milyar??
Jika 100% lahan bisa dibagi jadi 6 kavling, berarti 1 kavling = 16,5% luas lahan.
Solusinya;
OPSI (A);
Saat bayar 300jt nanti, genapi saja sekalian supaya pembayaran bisa genap setara 2 kavling (33%)..
Lakukan splitsing sertipikat. Ini dengan asumsi perijinan sudah anda urus lengkap sampai dengan siteplan (KRK).
Lakukan PPJB lunas atas 2 kavling tsb, lengkapi dengan kuasa menjual, kuasa mengurus, kuasa membangun, kuasa memecahkan sertipikat dan kuasa menjaminkan.
Jika harga NJOP masih belum tinggi, opsi AJB PPAT dan balik nama dengan konsekwensi bayar BPHTB bisa ditempuh.
Masalahnya;
pecah sertipikat dan balik nama memakan waktu kisaran 2 bulan. Dikuatirkan jadwal pembayaran ke pemilik tanah jatuh tempo. Atau janji ke konsumen yang terlanjur bayar UM sudah jatuh tempo.
Ajukan kredit konstruksi hanya dengan menunjukkan Akta Kuasa Menjaminkan. Akta akta yg lain jangan tunjukkan ke bank. Beberapa bank bersedia memberikan skim seperti ini.
Siapkan kondisi terburuk, yaitu terpaksa menenteng pemilik lahan ke bank utk ikut tanda tangan kredit konstruksi (membangun). Pandai pandailah membujuk pemilik lahan agar kooperatif. Yakinkan bahwa lahan yang dijaminkan adalah yang sudah anda bayar lunas.
Catatan;
- Kredit ke bank kena biaya provisi, administrasi, asuransi dll.
- Membangun sendiri menjadi obyek PPN 4%.
OPSI (B) ;
Cari kontraktor full financiring. Berikan harga kisaran 10% lebih mahal dari harga borongan normal, mungkin bisa ketemu kontraktor yang bersedia dengan kondisi tersebut.
OPSI (C) ;
Cari MPM (mitra pemilik modal) yang membiayai setidaknya harga 2 unit bangunan, dengan konsekwensi anda mesti membagi sebagian profit buat MPM.
---------------------
Beberapa hari setelah bergabung dengan milis ini, saya langsung memburu
tanah-tanah kosong yang prospektif menurut saya, akhirnya saya dapat. dan
saya berhasil membuat MOU dengan pemilik tanah. tanpa pikir panjang, saya
langsung cari informasi KPR dari BANK, dan gencar promosi (dari mulut ke
mulut). dan luar biasa dari rencana 6 unit yang saya pasarkan, sudah ada 3
pemesan yang semuanya berencana mengajukan KPR.
*MASALAHNYA*:
ternyata pihak BANK tak akan meng-approve KPR kita tanpa ada (minimal) rumah
contoh!!
artinya saya harus bermodal lagi, nah teman-teman bagaimana dengan
permodalan, apa ada solusinya kalau begini??
masalahnya jujur saya (akan) keluar uang sekitar 300 juta untuk bayar DP 30%
tanah... dan itu pun sudah saya rasa cukup berat karena tidak sesuai dengan
kaidah mas ARYO dan kawan-kawan mengenai membangun perumahan kecil dengan modal pas-pasan...
*MOHON PENCERAHAN--MOHON PENCERAHAN*
Urun rembug;
Jika 30% harga lahan adalah 300jt, berarti total harga = 1 milyar??
Jika 100% lahan bisa dibagi jadi 6 kavling, berarti 1 kavling = 16,5% luas lahan.
Solusinya;
OPSI (A);
Saat bayar 300jt nanti, genapi saja sekalian supaya pembayaran bisa genap setara 2 kavling (33%)..
Lakukan splitsing sertipikat. Ini dengan asumsi perijinan sudah anda urus lengkap sampai dengan siteplan (KRK).
Lakukan PPJB lunas atas 2 kavling tsb, lengkapi dengan kuasa menjual, kuasa mengurus, kuasa membangun, kuasa memecahkan sertipikat dan kuasa menjaminkan.
Jika harga NJOP masih belum tinggi, opsi AJB PPAT dan balik nama dengan konsekwensi bayar BPHTB bisa ditempuh.
Masalahnya;
pecah sertipikat dan balik nama memakan waktu kisaran 2 bulan. Dikuatirkan jadwal pembayaran ke pemilik tanah jatuh tempo. Atau janji ke konsumen yang terlanjur bayar UM sudah jatuh tempo.
Ajukan kredit konstruksi hanya dengan menunjukkan Akta Kuasa Menjaminkan. Akta akta yg lain jangan tunjukkan ke bank. Beberapa bank bersedia memberikan skim seperti ini.
Siapkan kondisi terburuk, yaitu terpaksa menenteng pemilik lahan ke bank utk ikut tanda tangan kredit konstruksi (membangun). Pandai pandailah membujuk pemilik lahan agar kooperatif. Yakinkan bahwa lahan yang dijaminkan adalah yang sudah anda bayar lunas.
Catatan;
- Kredit ke bank kena biaya provisi, administrasi, asuransi dll.
- Membangun sendiri menjadi obyek PPN 4%.
OPSI (B) ;
Cari kontraktor full financiring. Berikan harga kisaran 10% lebih mahal dari harga borongan normal, mungkin bisa ketemu kontraktor yang bersedia dengan kondisi tersebut.
OPSI (C) ;
Cari MPM (mitra pemilik modal) yang membiayai setidaknya harga 2 unit bangunan, dengan konsekwensi anda mesti membagi sebagian profit buat MPM.
---------------------
Beberapa hari setelah bergabung dengan milis ini, saya langsung memburu
tanah-tanah kosong yang prospektif menurut saya, akhirnya saya dapat. dan
saya berhasil membuat MOU dengan pemilik tanah. tanpa pikir panjang, saya
langsung cari informasi KPR dari BANK, dan gencar promosi (dari mulut ke
mulut). dan luar biasa dari rencana 6 unit yang saya pasarkan, sudah ada 3
pemesan yang semuanya berencana mengajukan KPR.
*MASALAHNYA*:
ternyata pihak BANK tak akan meng-approve KPR kita tanpa ada (minimal) rumah
contoh!!
artinya saya harus bermodal lagi, nah teman-teman bagaimana dengan
permodalan, apa ada solusinya kalau begini??
masalahnya jujur saya (akan) keluar uang sekitar 300 juta untuk bayar DP 30%
tanah... dan itu pun sudah saya rasa cukup berat karena tidak sesuai dengan
kaidah mas ARYO dan kawan-kawan mengenai membangun perumahan kecil dengan modal pas-pasan...
*MOHON PENCERAHAN--MOHON PENCERAHAN*
sumber : yukbisnisproperti@yahoogroup.com
sebagian-besar-bank-akan-menolak-jika-rumah-yang-dijual-masih-dalam-status-tersewa-oleh-pihak-lain-(
jurus-bagi-pintu
strategi-menawar-harga-tanah
kita-pengembang-bukan-kontraktor
cara-menaikkan-penjualan-di-awal-proyek
hati-hati-bermain-dengan-pola-discount
sebelum-launching-pastikan-dokumen-administrasi-penjualan-sudah-dipersiapkan.
dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti
daur-hidup-produk-perumahan
tentang-kelayakan-proyek-perumahaan
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
jurus-bagi-pintu
strategi-menawar-harga-tanah
kita-pengembang-bukan-kontraktor
cara-menaikkan-penjualan-di-awal-proyek
hati-hati-bermain-dengan-pola-discount
sebelum-launching-pastikan-dokumen-administrasi-penjualan-sudah-dipersiapkan.
dua-kunci-utama-dalam-bisnis-properti
daur-hidup-produk-perumahan
tentang-kelayakan-proyek-perumahaan
apartemen-subsidi-apa-itu-dan-bisakah-untuk-investasi
tanya-jawab-tentang-transaksi-jual-beli-rumah
contoh-kasus-kurang-berhati-hati-pada-saat-membeli-rumah
bagi-bagi-pengalaman-waktu-dapat-in-kpr-lewat-bank-syariah-(dki-syariah)
pembiayaan-investasi-property
aspek-yang-perlu-diperhatikan-pada-saat-membeli-rumah.html
tanya-jawab-tentang-kpr
tanya-jawab-tentang-kpr-dibank-syariah
tip-dan-trik-dalam-mengajukan-kpr
tanya-jawab-tentang-suku-bunga-bank-untuk-pengambilan-KPR
strategi-dagang-salah-satu-developer-yang-unik
how-to-become-succesfull-property-agent
tanya-jawab-kalo-mau-belajar-jadi-agen
tanya-jawab-tentang-jual-beli-rumah
tentang-istilah-kontrak-bangun
tanya-jawab-tentang-investasi-di-condotel
tehnik-menutupi-service-charge-kios-pada-sebuah-mall-yang-masih-sepi-pengunjung
langkah-langkah-untuk-menilai-harga-pasaran-rumah
hubungan-antara-investor-tim-pengelola-dan-land-owner.
rusunami-tipe-33-harga-jual-144-juta-apakah-murah-ataukah-mahal
cara-menghitung-luas-bangunan-rumah-standart-versi-developer
tehnik-untuk-mendapatkan-harga-tanah-murah
penjelasan-lebih-detail-tentang-nilai-jual-objek-pajak-(njop).html
fenomena-overlapping-dalam-pengurusan-legalitas-tanah-dan-bangunan
apa-sich-yang-dimaksud-kas-negara-hak
ppn-untuk-bangunan-juga-dikenakan-kepada-wajib-pajak-yang-bukan-developer
pelaksanaan-pajak-penghasilan-yang-bersifat-final-atas-penghasilan-dari-pengalihan-hak-atas-tanah-dan-atau-bangunan
apa-sih-nge-bouwplank
tanya-jawab-membangun-lahan-luas-500-meter-untuk-4-rumah
langkah-langkah-dalam-membuat-proyek-pembangunan-perumahaan-RSH
komponen-biaya-dari-harga-pokok-tanah-(hppt)-dan-harga-pokok-pengembangan-bangunan-(hppb).
tentang-dana-retensi-yang-tertahan-untuk-RSH
faktor-legalitas-tanah-merupakan-dasar-utama-(contoh-kasus).
contoh-perhitungan-untuk-menilai-mahal-atau-murahnya-sebuah-properti-yang-berbentuk-ruko
tanya-jawab-untuk-proyek-perumahaan-lahan-kecil
data-yang-diperlukan-untuk-comparative-market-analysis-sebuah-proyek-perumahaan
langkah-pertama-mensurvey-lokasi-untuk-sebuah-proyek-perumahaan
mungkinkah-teori-keuangan-yang-ada-itu-hanya-manis-diatas-kertas.
contoh-perincian-biaya-proyek-perumahan.
pembayaran-proyek-properti-dari-sudut-pandang-developer
cara-sederhana-mengetahui-perkembangan-dunia-properti-di-indonesia
ukuran-perkembangan-harga-tanah
salah-satu-strategi-dalam-sewa-menyewa-properti
bisakah-harga-jual-rumah-rsh-rp-40-juta-per-unit-tanpa-ppn-layakkah-profitnya
belajar-jadi-developer-dengan-cara-nyantai
tiga-jenis-perjanjian-kerjasama-jasa-pemasaran-property
pertanyaan-seputar-menjadi-agen-property
pertumbuhan-proyek-proyek-perumahaan-dikawasan-penyangga-jakarta-yang-terus-berkembang
prospek-property-disurabaya-terus-berkembang
tahapan-legalitas-untuk-pengurusan-kpr
proses-jual-beli-rumah-dengan-ikatan-akte-jual-beli
proses-pengurusan-kpr
cara-menentukan-harga-pasaran-rumah.html
perbandingan-spjb-surat-perjanjian-jual-beli-dengan-sertifikat-HGB/SHM
proses-dalam-jual-beli-tanah
proses-jual-beli-rumah
free-download-ebooks-software-script-dan-banyak-lagi
1 comment:
Infonya sangat bermanfaat sekali mas semoga sukses slalu. Kami kru omah jowo ( pusat belanja rumah jawa terbesar di yogyakarta ) mengapresiasi dan mendukung. Bagus sekali artikel2nya.
Supported by:
rumah limasan
rumah joglo
rumah kampung
rumah jawa
jual rumah limasan
jual rumah joglo
Post a Comment